Crédit immobilier et courtage
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
On pose le calcul, calmement.
La réponse en 2 lignes. Les banques suivent une règle du Haut Conseil de stabilité financière : vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets, et la durée est en principe de 25 ans au plus. Votre capacité dépend ensuite du taux, de la durée et de votre reste à vivre.
Les 3 premiers gestes
- Additionnez vos revenus nets mensuels réguliers (salaires, pensions, revenus stables).
- Multipliez par 0,35 : c'est la mensualité maximale, crédits en cours compris.
- Retirez vos crédits en cours : le reste est la mensualité possible pour le nouveau prêt, assurance comprise.
Les règles qui encadrent le calcul
| Règle | Ce qu'elle dit |
|---|---|
| Taux d'effort maximal | 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise |
| Durée maximale | 25 ans, jusqu'à 27 ans pour un logement neuf ou avec de gros travaux (différé de 2 ans au plus) |
| Souplesse des banques | Elles peuvent dépasser ces limites pour une petite part de leurs prêts, en priorité pour la résidence principale |
| Taux d'usure | Le coût total du prêt (TAEG) ne peut pas dépasser un plafond fixé chaque trimestre par la Banque de France |
Un exemple de calcul
- Revenus nets du foyer : 3 000 € par mois.
- 3 000 × 0,35 = 1 050 € de mensualités au maximum.
- Un crédit auto en cours de 150 € par mois : il reste 900 € pour le prêt immobilier, assurance comprise.
- Le montant empruntable dépend alors du taux proposé et de la durée : un simulateur (banque, ADIL) le calcule à partir de ces 900 €.
- Ajoutez votre apport pour obtenir le budget total, frais de notaire et de garantie compris.
À ne pas faire
- Oublier l'assurance emprunteur dans la mensualité : elle compte dans les 35 %.
- Compter des revenus irréguliers comme s'ils étaient garantis.
- S'engager sur un bien avant d'avoir une idée réaliste de son financement.
Ce que la banque regarde aussi
- Le reste à vivre : ce qui reste chaque mois après les mensualités, selon la taille du foyer.
- La stabilité des revenus : contrat de travail, ancienneté, régularité.
- L'apport personnel, souvent attendu au moins pour couvrir les frais.
- La tenue de vos comptes : découverts, épargne régulière.
Bon à savoir
- Une promesse de vente contient en principe une condition suspensive d'obtention du prêt : si le prêt est refusé, vous récupérez votre dépôt.
Pour préparer votre projet
- Faites plusieurs simulations avec des durées différentes.
- Demandez un rendez-vous gratuit à l'ADIL de votre département pour un plan de financement neutre.
- Regardez si vous avez droit à un prêt aidé, comme le prêt à taux zéro.
- Bobby informe sur les règles et vos droits. Il ne conseille aucun établissement, aucun produit et ne compare aucune offre commerciale : pour votre projet, adressez-vous à votre banque ou à un intermédiaire inscrit à l'ORIAS, et à l'ADIL de votre département pour un conseil neutre et gratuit.
À Angers, Paul et Lina gagnent 3 400 € nets à deux. Le calcul donne 1 190 € de mensualité au maximum. Sans autre crédit, ils font simuler un prêt sur 20 et 25 ans, puis prennent rendez-vous à l'ADIL pour vérifier leur plan de financement.
Histoire inventée pour l'exemple.
En France
- La règle des 35 % et des 25 ans est une norme juridiquement contraignante pour les banques depuis le 1er janvier 2022.
- La banque doit évaluer votre solvabilité et vous remettre une fiche d'information standardisée avant l'offre.
- Les taux d'usure du 4e trimestre 2026 sont publiés par la Banque de France et s'appliquent depuis le 1er octobre 2026.
Numéros et contacts utiles (France)
- L'ADIL de votre département (réseau ANIL) : conseil juridique et financier neutre et gratuit sur votre projet.
- Assurance Banque Épargne Info Service (abe-infoservice.fr) : l'information de la Banque de France, de l'ACPR et de l'AMF.
- Le médiateur de votre banque ou de votre assureur, en cas de litige, après une réclamation écrite.
- L'ORIAS (orias.fr) pour vérifier qu'un intermédiaire est bien inscrit.
Bobby vous prévient
Recevez les alertes sur vos sujets : pannes de saison, arnaques du moment, nouvelles fiches. Un email de temps en temps, pas plus.
Sources, vérification, confiance
Vérifié le 17 octobre 2026. Confiance : élevée : règles du HCSF et de la Banque de France. Le montant empruntable dépend du taux et de votre dossier ; aucun conseil personnalisé n'est donné ici.