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Dégât des eaux

Qui paie la recherche de fuite en copropriété ?

Qui paie ? On y voit plus clair.

La réponse en 2 lignes. En principe, pas vous directement : selon la convention IRSI, c'est l'assureur de l'occupant du logement abîmé qui organise et prend en charge la recherche ; si l'accès est impossible, si la recherche doit casser chez un autre, si elle n'a rien trouvé ou si plusieurs logements sont touchés, c'est l'assureur de l'immeuble (et d'emblée si ce sont les parties communes qui sont abîmées). Tant que le dossier ne dépasse pas 1 600 € HT, les assureurs ne se remboursent pas entre eux ; au-delà, l'assureur qui a payé peut se retourner contre celui du responsable.

Les 3 premiers gestes

  1. Coupez votre eau si la fuite peut venir de chez vous ; sinon, prévenez le voisin du dessus.
  2. Photographiez les dégâts avec la date, et prévenez le syndic par écrit (courriel puis lettre).
  3. Déclarez à votre assureur dans le délai du contrat, et demandez-lui qui organise la recherche de fuite.

Stop : attention, danger

  • Eau près d'une prise, d'une lampe ou du tableau électrique : ne touchez à rien de mouillé ; coupez le courant au tableau seulement s'il est au sec.
  • Plafond qui gonfle, se fend ou goutte en son milieu : sortez de la pièce et appelez le 18.
  • Odeur de gaz : sortez sans rien allumer ni éteindre, puis appelez dehors l'Urgence sécurité gaz au 0 800 47 33 33.
  • Malaise ou blessure : 15. Numéro d'urgence européen : 112.

À ne pas faire

  • Ne coupez pas vous-même l'eau d'une colonne commune et n'entrez pas chez un voisin sans son accord : c'est au syndic ou à un professionnel de le faire.

Qui paie et qui prévenir (France)

La situationQui organise et prend en charge la recherche
Votre logement est abîmé et vous l'occupez (propriétaire ou locataire)L'assureur de l'occupant, donc le vôtre, si les premières recherches n'ont pas trouvé la cause
Le logement abîmé est videL'assureur du copropriétaire non occupant
Occupant non assuré, location meublée ou saisonnière, congé donnéL'assureur du propriétaire
Les parties communes sont abîméesL'assureur de l'immeuble ; le syndic déclare
Accès impossible, recherche destructive chez un autre, plusieurs logements touchés, ou recherche sans résultatL'assureur de l'immeuble
  • Le champ de la convention IRSI : dégâts des eaux dans un immeuble, au moins deux assureurs concernés, jusqu'à 5 000 € hors taxes (HT) de dégâts et de frais par logement.
  • Le partage au final : jusqu'à 1 600 € HT, aucun recours entre assureurs ; entre 1 600 et 5 000 € HT, l'assureur qui a payé peut se faire rembourser par l'assureur du responsable, selon un barème entre assureurs. Ce que vous touchez, vous, dépend de votre contrat.
  • Si vous avez appelé un plombier vous-même avant l'assureur : cette première recherche est prise en charge par votre propre assureur (convention IRSI, article 3.2), selon votre contrat.
  • Ce que la recherche couvre : les investigations, avec ou sans casse, et la remise en état de ce qu'elles ont abîmé ; pas la réparation du tuyau en cause.
  • Le rôle du syndic : il déclare à l'assureur de l'immeuble quand le sinistre vient des parties communes. Selon la loi sur la copropriété (article 14), le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages qui ont leur origine dans les parties communes.
  • Au-delà de 5 000 € HT par logement, la convention IRSI ne s'applique plus : d'autres règles entre assureurs prennent le relais, en général avec une expertise.

Dans une copropriété du 5e arrondissement, une tache apparaît au plafond de Paul, juste sous la salle de bain de sa voisine. Paul déclare à son assureur, gestionnaire du dossier. Une première recherche chez la voisine ne trouve rien. La recherche étant restée sans résultat, l'assureur de l'immeuble prend le relais et organise une nouvelle recherche, qui trouve un joint usé sur la colonne. La réparation de la colonne relève de la copropriété.

Histoire inventée pour l'exemple.

Ce que vous pouvez faire vous-même, et jusqu'où

  • Réunissez les preuves : photos datées, échanges avec le voisin et le syndic, relevé de votre compteur d'eau.
  • Facilitez l'accès : donnez vos disponibilités ; une recherche se fait souvent sans casse (caméra thermique, gaz traceur, colorant).
  • Gardez le rapport de recherche : il dit d'où vient la fuite, et sert pour la suite du dossier.
  • Arrêtez-vous là : pas de démontage dans les murs, ni d'intervention sur les tuyaux communs.

Les causes possibles

  • « Ça coule le long d'un mur commun » : colonne d'eau ou d'évacuation, partie commune.
  • « Ça vient d'en haut » : joint de douche, flexible ou évacuation chez le voisin.
  • « Ça apparaît quand il pleut » : toiture, terrasse ou façade ; ces infiltrations sont exclues de la convention IRSI, d'autres règles s'appliquent.
  • « Personne n'habite au-dessus » : logement vide ; le syndic connaît en principe les coordonnées du propriétaire.

Quand appeler un professionnel, et lequel

  • Votre assureur : il organise la recherche ou vous dit qui le fait.
  • Le syndic : fuite possible dans les parties communes, voisin injoignable, logement vide.
  • Une entreprise de recherche de fuite : mandatée par l'assureur concerné.
  • Un plombier : pour réparer une fois la fuite trouvée.

Prévenir pour la prochaine fois

  • Demandez en assemblée générale l'état des colonnes d'eau et d'évacuation.
  • Gardez les numéros du syndic, de son urgence et de vos voisins directs.
  • Refaites vos joints de douche dès qu'ils noircissent.

Les chiffres (les plus récents publiés)

  • Seuils IRSI : 1 600 € HT (sans recours entre assureurs) et 5 000 € HT par logement (plafond) ; recherche de fuite jusqu'à 5 000 € HT par assureur (annexe 3). Texte consulté le 7 octobre 2026 : convention en vigueur depuis le 1er juin 2018, aucune version 2026 trouvée.
  • Délai de déclaration : au moins 5 jours ouvrés (Service-public.fr, page vérifiée le 25 juillet 2025).

Numéros utiles (France, Marseille)

  • 112 : numéro d'urgence européen · 18 : pompiers (à Marseille, le Bataillon de marins-pompiers) · 15 : SAMU.
  • Urgence sécurité gaz (gaz de ville) : 0 800 47 33 33, gratuit, 24 h/24.
  • Enedis, dépannage électricité dans les Bouches-du-Rhône : 09 726 750 13, 24 h/24.
  • Eau de Marseille Métropole, urgence fuite 24 h/24 : 04 91 83 16 15 (fuite sur le réseau public ou avant le compteur).
  • ADIL 13, conseil juridique gratuit et neutre sur le logement : 04 96 11 12 00.
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Sources, vérification, confiance

Vérifié le 7 octobre 2026. Contrôle indépendant passé le 7 octobre 2026 (corrections intégrées). Confiance : élevée pour les règles IRSI (texte de la convention) et le rôle du syndic (Service-public.fr) ; ce que vous touchez vous-même dépend de votre contrat.

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