Droit locatif
Moisissures dans le logement : la faute du locataire ou du propriétaire ?
On cherche la cause avant de chercher le coupable.
La réponse en 2 lignes. Tout dépend de la cause. Si l'humidité vient du bâtiment (infiltration, toiture, absence de ventilation, mur froid), c'est au propriétaire d'agir : un logement loué doit être décent, donc protégé des infiltrations d'eau et correctement aéré. Si elle vient de l'usage (on n'aère jamais, grilles bouchées, linge qui sèche sans aération), c'est au locataire. Prévenez le propriétaire par écrit, avec des photos. S'il ne fait rien : l'ADIL (conseil gratuit), la commission de conciliation, la CAF si vous touchez une aide au logement, puis le juge. Ne cessez jamais de payer le loyer de vous-même.
Les 4 gestes
- Photographiez les taches, datez les photos, notez où et depuis quand.
- Cherchez la cause : fuite, mur froid, pièce sans ventilation, ou manque d'aération.
- Écrivez au propriétaire (lettre recommandée avec accusé de réception) et gardez une copie.
- Aérez chaque jour et nettoyez les petites taches en attendant : vous montrez votre bonne foi.
Pour qui est cette fiche
Pour les locataires qui voient des moisissures apparaître, et pour les propriétaires qui reçoivent une plainte. Pour une fuite ou un dégât des eaux, voir aussi Quelles réparations sont à la charge du locataire ?.
Qui doit agir : le tableau des causes
| Cause probable | Indices | Qui doit agir |
|---|---|---|
| Infiltration par le toit, la façade, une fenêtre qui fuit | Taches qui s'agrandissent après la pluie, plâtre qui gonfle | Le propriétaire (ou la copropriété pour les parties communes) |
| Fuite d'un tuyau encastré, d'un voisin | Tache localisée, qui reste humide même par temps sec | Selon l'origine : propriétaire, voisin, copropriété ; prévenez aussi votre assureur |
| Ventilation absente ou en panne (pas de VMC, pas d'entrées d'air) | Buée partout, odeur de renfermé, moisi dans les angles | Le propriétaire : le logement doit permettre un renouvellement de l'air |
| Mur froid, mal isolé (pont thermique) | Moisi derrière les meubles, dans les angles de murs donnant dehors | Le propriétaire, pour les travaux ; le locataire peut écarter les meubles du mur |
| Grilles d'aération bouchées, jamais d'aération, linge séché à l'intérieur sans aérer | Moisi surtout dans la salle de bain ou la chambre, buée chaque matin | Le locataire : aérer, déboucher, nettoyer les grilles |
Souvent, les causes se cumulent. Un professionnel (diagnostic humidité) ou un technicien de la mairie peut aider à trancher ; gardez ses conclusions par écrit.
Ce que dit la loi sur le logement décent
- Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit le logement décent. Il impose notamment un logement protégé contre les infiltrations d'eau et équipé de dispositifs d'ouverture et de ventilation qui permettent un renouvellement de l'air adapté (texte consolidé, PDF de la CAF).
- Le propriétaire doit remettre un logement décent et faire les grosses réparations pendant le bail.
- Le locataire doit, lui, entretenir le logement : aérer, nettoyer les grilles et bouches d'aération, ne pas les boucher.
Les démarches si le propriétaire ne fait rien
| Étape | Ce que vous faites | Lien utile |
|---|---|---|
| 1. Écrire | Lettre recommandée avec accusé de réception : description, photos, demande de travaux dans un délai raisonnable | Gardez une copie de tout |
| 2. Se faire conseiller | L'ADIL de votre département vous conseille gratuitement et vous aide à rédiger | ANIL : votre logement est en mauvais état, que faire ? |
| 3. Signaler | Si vous touchez une aide au logement, prévenez la CAF : elle peut faire vérifier le logement. Vous pouvez aussi signaler le logement en ligne | CAF : que faire si votre logement n'est pas décent ? |
| 4. Concilier | Saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, qui réunit locataire et propriétaire | justice.fr : saisir la commission de conciliation |
| 5. Le juge | En dernier recours, le juge peut ordonner les travaux et, selon les cas, une baisse du loyer | Faites-vous aider par l'ADIL ou une association |
Quand la CAF constate que le logement n'est pas décent, l'aide au logement peut être conservée par la CAF le temps que le propriétaire fasse les travaux : vous ne la perdez pas, et le propriétaire est poussé à agir (voir l'étude ANIL-CNAF sur la conservation de l’aide, PDF). Dans plusieurs départements, une plateforme de signalement en ligne existe (exemple : annonce de la CAF du Haut-Rhin).
Nettoyer en attendant, sans se mettre en danger
- Petite surface : eau et produit ménager, avec des gants et un masque, fenêtre ouverte. Séchez bien ensuite.
- Ne mélangez jamais l'eau de Javel avec un autre produit : des gaz toxiques peuvent se dégager.
- Grande surface, ou moisissures qui reviennent : il faut traiter la cause, pas seulement la tache.
- Les moisissures peuvent provoquer ou aggraver l'asthme, les allergies et les maladies respiratoires, surtout chez les enfants (ARS Nouvelle-Aquitaine). Parlez-en à votre médecin si quelqu'un tousse ou respire mal.
Conseils pratiques pour l'humidité : Comment limiter l’humidité dans son logement ? (sante.fr) et Comment gérer les moisissures chez soi ? (CAF).
À ne pas faire
- Arrêter de payer le loyer sans décision d'un juge : c'est vous qui seriez en faute.
- Repeindre par-dessus les taches : elles reviennent, et vous effacez les preuves.
- Boucher les grilles d'aération pour avoir moins froid.
- Se contenter d'un appel téléphonique au propriétaire, sans trace écrite.
- Coller les meubles contre un mur froid.
Bon à savoir
- Faites noter l'état des murs dans l'état des lieux d'entrée : c'est votre meilleure preuve si un litige survient.
- En copropriété, si l'infiltration vient d'une partie commune, le propriétaire doit saisir le syndic.
- Un logement très dégradé peut relever de l'habitat indigne : la mairie et l'agence régionale de santé peuvent intervenir.
À Martigues, Inès loue un deux-pièces. Cet hiver, des taches noires apparaissent dans l'angle de la chambre, malgré l'aération chaque matin. Il n'y a ni VMC ni entrée d'air dans la chambre. Elle prend des photos, écrit au propriétaire en recommandé et appelle l'ADIL, qui lui confirme ses droits. Sans réponse après un mois, elle saisit la commission de conciliation. Le propriétaire accepte d'installer des entrées d'air et de traiter le mur.
Histoire inventée pour l'exemple.
En France
- Le logement loué doit être décent : protégé des infiltrations d'eau, avec une aération suffisante (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002).
- La commission départementale de conciliation est gratuite ; elle traite notamment les litiges sur la décence.
- Les ADIL conseillent gratuitement locataires et propriétaires.
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Vérifié le 1er novembre 2026. Confiance : élevée pour les critères de décence (infiltrations, aération), le rôle de l'ADIL, de la CAF et de la commission de conciliation ; moyenne pour le partage des responsabilités, qui dépend toujours de la cause réelle : en cas de doute, un diagnostic écrit fait foi. Les plateformes de signalement en ligne varient selon le département : à vérifier auprès de l'ADIL ou de la mairie.
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur le logement décent, version consolidée (PDF, CAF)
- CAF — que faire si votre logement n'est pas décent ?
- CAF — comment gérer les moisissures chez soi ?
- ANIL — votre immeuble ou votre logement est en mauvais état, que faire ?
- justice.fr — dans quels cas saisir la commission départementale de conciliation
- ARS Nouvelle-Aquitaine — moisissures dans le logement : comment agir ?
- sante.fr — comment limiter l'humidité dans son logement ?
- ANIL et CNAF — étude sur la conservation de l'aide au logement en cas de non-décence (PDF)
- CAF du Haut-Rhin — plateforme pour signaler les logements indécents
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